Le bail commercial pour un bar ou restaurant : guide complet

Le bail commercial est le contrat qui lie l’exploitant d’un bar ou restaurant au proprietaire des locaux. C’est un element crucial de votre projet d’entreprise. Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.

Definition du bail commercial

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat utilise pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Il est regi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Conditions d’application

Le bail commercial ne s’applique que si le local est affecte a l’exercice d’une activite professionnelle. A defaut, il faudra “despecialiser” le bail avec l’accord du bailleur.

Bon a savoir : il existe des baux “tous commerces” qui permettent d’exercer n’importe quelle activite commerciale.

Les caracteristiques du bail commercial

La duree

Le bail commercial a une duree minimale de 9 ans. C’est pourquoi on parle souvent de “bail 3-6-9” car le locataire peut donner conge tous les 3 ans.

Le loyer

Le loyer est fixe librement entre les parties lors de la signature du bail.

La cession

Le bail peut etre cede :

• A l’occasion de la cession du fonds de commerce
• Par cession du droit au bail seul (moyennant le paiement d’un “pas-de-porte”)

Les obligations des parties

Obligations du bailleur

Depuis la loi Pinel (1er septembre 2014) :

1. Etat des lieux contradictoire : obligatoire a l’entree et a la sortie

   • Amiable (sans huissier obligatoire)
   • En cas de recours a un huissier, frais partages a 50/50

2. Information sur les travaux : a la signature du bail, puis tous les 3 ans

   • Etat recapitulatif des travaux realises depuis 3 ans
   • Etat previsionnel des travaux a realiser sur 3 ans
   • Cout de ces travaux

Obligations du locataire

• Payer le loyer et les charges
• Entretenir les locaux
• Exploiter le fonds de commerce
• Respecter la destination du bail

La revision du loyer

Revision legale (tous les 3 ans)

Le loyer peut etre revise tous les 3 ans, a la demande du bailleur ou du locataire, par lettre recommandee avec AR ou par huissier.

Le montant est reevalue en fonction de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).

Depuis la loi Pinel : la revision est plafonnee a 10% en cas de renouvellement.

Revision conventionnelle (clause d’echelle mobile)

La clause d’indexation annuelle est tres frequente. Elle permet une revision automatique chaque annee, sans attendre la periode triennale legale.

Attention : verifiez bien l’indice utilise et les conditions de revision dans votre bail.

Le renouvellement du bail

La tacite reconduction

En cas d’inertie des parties a la fin des 9 ans, le bail se reconduit tacitement pour une duree indeterminee.

Danger : cette situation presente des risques majeurs :

• Le locataire n’est plus titulaire du droit au bail
• Il ne peut plus vendre le droit au bail (pas-de-porte)
• Le depassement de 12 ans permet au proprietaire de deplafonner le loyer

Le renouvellement formel

Pour eviter la tacite reconduction :

1. Dans les 6 mois avant l’expiration du bail (9 ans), le bailleur ou le locataire peuvent proposer le renouvellement par voie d’huissier

2. Un nouveau bail de 9 ans se substitue alors au premier

3. Le loyer peut etre revise a cette occasion

Le refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais doit alors payer une indemnite d’eviction au locataire.

Cette indemnite comprend :

• La valeur marchande du fonds de commerce
• Les frais de demenagement
• Les frais de reinstallation

Exceptions : pas d’indemnite en cas de :

• Demolition de l’immeuble
• Construction de logements
• Faute grave du locataire

La cession du bail

Cession avec le fonds de commerce

Lors de la vente de votre bar ou restaurant, le bail est cede avec le fonds de commerce. Le nouveau proprietaire reprend le bail aux memes conditions.

Cession du droit au bail seul

Vous pouvez ceder uniquement votre droit au bail (votre “place”) moyennant le paiement d’un pas-de-porte par l’acquereur.

Attention : certains baux interdisent la cession du droit au bail seul ou imposent l’accord du bailleur.

Les clauses importantes a negocier

Destination du bail

Verifiez que l’activite de bar ou restaurant est bien autorisee. Preferez un bail “tous commerces” pour plus de flexibilite.

Repartition des charges

Depuis la loi Pinel, certaines charges ne peuvent plus etre imputees au locataire :

• Gros travaux (article 606 du Code civil)
• Travaux de mise en conformite
• Honoraires du bailleur

Clause resolutoire

Cette clause permet au bailleur de rompre le bail en cas de non-paiement du loyer. Verifiez les delais de regularisation prevus.

Sous-location

Elle est generalement interdite sauf accord du bailleur. Verifiez si votre projet le necessite.

Conseils avant de signer

Les verifications essentielles

1. Conformite des locaux : ERP, accessibilite, extraction, insonorisation
2. Destination du bail : activite de bar/restaurant autorisee
3. Charges : detail et repartition
4. Travaux : qui fait quoi, autorisation du bailleur
5. Cession : conditions de cession du bail

Les professionnels a consulter

• Avocat specialise en droit commercial
• Expert-comptable pour les aspects financiers
• Agent immobilier commercial pour la negociation

Le droit d’entree (pas-de-porte)

Si vous reprenez un bail existant, le droit d’entree correspond a la valeur du bail. Il se negocie en fonction de :

• L’emplacement
• La duree restante
• Le niveau de loyer
• L’activite autorisee

Conclusion

Le bail commercial est un engagement long terme qui structure votre activite. Prenez le temps de bien le negocier et faites-vous accompagner par des professionnels.

La formation au permis d’exploitation vous sensibilise a ces aspects contractuels essentiels pour la reussite de votre projet.